Налоговый вычет при покупке квартиры в Москве и Подмосковье в 2026 году позволяет вернуть до 260 000 ₽ НДФЛ с расходов на жильё (лимит 2 млн ₽) и до 390 000 ₽ с процентов по ипотеке (лимит 3 млн ₽). Если ваш доход выше 2,4 млн ₽ в год, часть вычета возвращается по ставке 15% и выше, поэтому сумма может оказаться больше.
Коротко:
- Лимит расходов на покупку жилья — 2 млн ₽ на человека, у каждого супруга свой; неиспользованный остаток лимита можно перенести на другие объекты.
- Проценты по ипотеке — отдельный лимит 3 млн ₽, только по одному объекту.
- Вернуть налог можно за последние 3 года: в 2026 году — за 2023, 2024 и 2025 годы. Декларацию на вычет подают в любой день года.
- По новостройке с ДДУ право на вычет возникает после подписания акта приёма-передачи.
- Правила едины для всей России, поэтому жителю Москвы и Московской области достаточно подать декларацию через личный кабинет налогоплательщика.
Сколько можно вернуть при покупке квартиры в 2026 году?
При ставке 13% максимальный возврат — 260 000 ₽ за саму квартиру и 390 000 ₽ за проценты по ипотеке. Это не выплата от государства, а возврат НДФЛ, который вы уже заплатили со своих доходов.
Имущественный вычет по статье 220 НК РФ уменьшает основную налоговую базу — зарплату и другие доходы, облагаемые по прогрессивной шкале, например доход от сдачи квартиры в аренду. Поэтому за год нельзя вернуть больше, чем с вас удержали налога. Неиспользованный остаток не сгорает: он переносится на следующие годы до полного использования.
Стоимость жилья в Москве и ближнем Подмосковье, как правило, многократно превышает лимит 2 млн ₽, поэтому лимит почти всегда выбирается полностью. Главный вопрос для большинства покупателей не «хватит ли расходов», а «хватит ли налога» и как быстрее его вернуть.
| Вид расходов | Лимит расходов | Максимум к возврату при 13% | Важное условие |
|---|---|---|---|
| Покупка или строительство квартиры, дома, комнаты, доли, земли под ИЖС или с домом | 2 млн ₽ | 260 000 ₽ | Остаток лимита переносится на другие объекты |
| Отделка квартиры в новостройке | В пределах 2 млн ₽ | В пределах 260 000 ₽ | В ДДУ указано, что квартира передаётся без отделки |
| Проценты по ипотеке, взятой с 01.01.2014 | 3 млн ₽ | 390 000 ₽ | Только по одному объекту, включая проценты после рефинансирования |
| Проценты по ипотеке, взятой до 01.01.2014 | Без ограничения | Зависит от суммы уплаченных процентов | Нужна справка банка об уплаченных процентах |
Подробно о процентах, рефинансировании и семейной ипотеке — в статье о том, как получить вычет по процентам ипотеки.
Как прогрессивная шкала НДФЛ влияет на размер вычета?
Возврат считается по той ставке, по которой с вас фактически удержан налог. С доходов 2025 года по основной базе действует прогрессивная шкала: 13% до 2,4 млн ₽ в год, 15% — с части от 2,4 до 5 млн ₽, 18% — от 5 до 20 млн ₽, 20% — от 20 до 50 млн ₽, 22% — свыше 50 млн ₽.
Вычет уменьшает базу, и налог пересчитывается по шкале. Фактически первой «уходит» та часть дохода, которая облагалась по более высокой ставке, поэтому при высокой зарплате возврат получается больше, чем 13% от вычета.
Пример: гипотетический покупатель в 2025 году заработал 3 млн ₽ и заплатил 402 000 ₽ НДФЛ (312 000 ₽ по 13% и 90 000 ₽ по 15%). Он заявляет вычет 2 млн ₽ за квартиру. База снижается до 1 млн ₽, налог за год составляет 130 000 ₽, возврат — 272 000 ₽: 90 000 ₽ по 15% и 182 000 ₽ по 13%. По «плоской» ставке 13% вышло бы 260 000 ₽.
При доходе 5 млн ₽ и вычете 5 млн ₽ возврат составит 702 000 ₽ (312 000 ₽ по 13% и 390 000 ₽ по 15%), а не 650 000 ₽. Шкала применяется к доходам с 2025 года; за 2023 и 2024 годы расчёт ведётся по правилам тех лет.
Кто может получить вычет и в каких случаях его не дадут?
Вычет положен налоговому резиденту РФ, у которого есть доходы, облагаемые НДФЛ по основной базе. Резидент — человек, который находится в России не менее 183 дней за 12 месяцев подряд.
В вычете откажут полностью или частично в таких ситуациях:
- квартира куплена у взаимозависимого лица — супруга, родителей, детей, братьев и сестёр и других;
- часть цены оплачена материнским капиталом, субсидией или средствами работодателя — на эту часть вычета нет;
- по ДДУ ещё не подписан акт приёма-передачи — право на вычет пока не возникло.
Отдельное правило есть для пенсионеров. Они могут перенести остаток вычета на 3 года, предшествующие году возникновения права, и вернуть НДФЛ, удержанный за эти годы.
Как получить вычет за новостройку по ДДУ в Подмосковье?
По договору долевого участия право на вычет возникает после подписания акта приёма-передачи. Для новостроек в Московской области это частая ситуация: дом сдан, акт подписан, а собственность ещё не оформлена — декларацию уже можно подавать, приложив ДДУ и акт.
Расходы на отделку тоже учитываются, если в ДДУ прямо указано, что квартира передаётся без отделки. Сохраняйте договоры, чеки и платёжки на материалы и работы: отделка входит в общий лимит 2 млн ₽ вместе с ценой квартиры.
Если новостройка куплена в ипотеку, проценты заявляются отдельно, в пределах лимита 3 млн ₽. В практике часто встречается ошибка: покупатель ждёт выписку из ЕГРН и откладывает декларацию, хотя подписанный акт уже даёт право на вычет.
Как распределить вычет между супругами и учесть доли детей?
У каждого супруга свой лимит — 2 млн ₽, поэтому семья может вернуть до 520 000 ₽ за одну квартиру при ставке 13%. Расходы на общее имущество супруги распределяют по заявлению о распределении расходов.
Пример: супруги купили в браке квартиру за 9 млн ₽ в общую совместную собственность. В заявлении они указывают по 2 млн ₽ расходов на каждого, и каждый получает до 260 000 ₽ — всего до 520 000 ₽ на семью при ставке 13%.
Если в квартире есть доли несовершеннолетних детей, родители могут заявить вычет по расходам на эти доли. Как выгоднее распределить расходы между супругами и долями, зависит от доходов каждого, поэтому это стоит посчитать до подачи деклараций. Особенно если доход одного из супругов выше 2,4 млн ₽ в год.
Налоговый вычет при покупке квартиры в Москве: какие документы нужны?
Набор документов одинаков для Москвы, Московской области и других регионов: региональных особенностей у вычета нет, отличаются только инспекция и УФНС. Понадобятся:
- договор купли-продажи или договор участия в долевом строительстве;
- выписка из ЕГРН, а по новостройке — акт приёма-передачи;
- платёжные документы, подтверждающие оплату квартиры и отделки;
- кредитный договор и справка банка об уплаченных процентах — если квартира куплена в ипотеку;
- справка о доходах и суммах налога (бывшая 2-НДФЛ) за каждый год, за который возвращаете налог;
- заявление о распределении расходов — если квартира в общей собственности супругов.
Для подачи через интернет достаточно сканов или чётких фотографий. В ходе проверки инспекция может задать вопросы, поэтому важно, чтобы суммы в договоре, платёжках и декларации совпадали.
Как оформить онлайн, если вы живёте в Москве или Подмосковье
Весь процесс можно пройти дистанционно, ехать в инспекцию не нужно. Декларация подаётся по месту жительства, но при подаче через личный кабинет инспекция определяется автоматически.
- Консультация по видеосвязи или телефону. Разбираем вашу ситуацию: объект, способ оплаты, доходы, супруга и детей, прошлые вычеты. Первичная консультация бесплатна.
- Документы в мессенджер или на почту. Вы присылаете сканы или фото, я проверяю комплектность и подсказываю, какие справки запросить.
- Подготовка декларации. Заполняю 3-НДФЛ за каждый год, за который возвращаем налог; за 2025 год — по новой форме, утверждённой приказом ФНС от 20.10.2025 № ЕД-7-11/913. Заявление о возврате включаем в декларацию.
- Подача через личный кабинет. Вы входите в личный кабинет налогоплательщика на nalog.gov.ru (можно через Госуслуги) и подписываете декларацию неквалифицированной электронной подписью (НЭП), которую кабинет выпускает бесплатно.
- Сопровождение проверки. Камеральная проверка длится до 3 месяцев. Если инспекция запросит пояснения, готовлю ответ. После окончания проверки деньги обычно приходят в течение нескольких рабочих дней.
Есть и более быстрые варианты. В упрощённом порядке ФНС сама получает данные от банка, а в личном кабинете появляется предзаполненное заявление; проверка — до 30 дней, но только если банк передал сведения. Кроме того, вычет можно получать через работодателя до окончания года — по уведомлению из налоговой.
Пошагово подача разобрана в статье 3-НДФЛ онлайн для жителей Москвы и МО, а если инспекция прислала требование или отказала, пригодится материал о том, что делать при отказе в налоговом вычете.
Частые вопросы
За какие годы можно вернуть налог за квартиру?
За последние 3 года: в 2026 году — за 2023, 2024 и 2025 годы. Декларацию на вычет можно подать в любой день года, срок 30 апреля к ней не относится.
Можно ли получить вычет, если квартира куплена у родителей?
Нет. Покупка у взаимозависимых лиц — супруга, родителей, детей, братьев и сестёр — права на имущественный вычет не даёт.
Получу ли я вычет за квартиру, купленную с материнским капиталом?
Да, но только за ту часть, которую вы оплатили сами, в том числе кредитными деньгами. Суммы маткапитала, субсидий и средств работодателя из расходов исключаются.
Сколько ждать деньги после подачи декларации?
Камеральная проверка длится до 3 месяцев со дня подачи декларации. После её окончания деньги обычно приходят в течение нескольких рабочих дней. В упрощённом порядке проверка занимает до 30 дней.
Нужно ли ехать в налоговую инспекцию?
Нет. Декларацию можно подать через личный кабинет налогоплательщика, подписав её бесплатной НЭП. Инспекция по месту жительства определяется автоматически, поэтому жителю Москвы или МО не нужно выбирать её самостоятельно.
Вывод
Имущественный вычет — это до 260 000 ₽ за жильё на каждого супруга и до 390 000 ₽ за проценты по ипотеке при ставке 13%, а при доходе выше 2,4 млн ₽ — больше. Важно правильно определить момент возникновения права, распределить расходы между супругами и учесть прогрессивную шкалу.
Если вы живёте в Москве или Московской области, вычет можно оформить без визита в инспекцию. Запишитесь на бесплатную первичную онлайн-консультацию — оценю ваши документы и посчитаю, сколько можно вернуть. Телефон: +7 913 234 87 05.
Источники
- Налоговый кодекс РФ, статья 220 «Имущественные налоговые вычеты».
- Налоговый кодекс РФ, статья 210 «Налоговая база».
- Налоговый кодекс РФ, статья 88 «Камеральная налоговая проверка».
- Налоговый кодекс РФ, статья 79 «Возврат денежных средств, формирующих положительное сальдо единого налогового счета».
- Приказ ФНС России от 20.10.2025 № ЕД-7-11/913 — форма декларации 3-НДФЛ.
- ФНС России: налог на доходы физических лиц.
- ФНС России: упрощённый порядок получения вычетов по НДФЛ.
Автор: Павел Чупраков, налоговый консультант, 20 лет стажа, в том числе работа в налоговых органах. Консультирую онлайн жителей Москвы и Московской области. Информация актуальна на сентябрь 2026 года.
