Налог при продаже квартиры в 2026 году не платится, если вы владели ею минимальный срок — 5 лет, а в льготных случаях 3 года. При более ранней продаже НДФЛ составляет 13% с базы до 2,4 млн ₽ в год и 15% с превышения; доход берётся не ниже 70% кадастровой стоимости и уменьшается на вычет 1 млн ₽ или на расходы на покупку.
Коротко:
- Минимальный срок владения квартирой — 5 лет, в льготных случаях — 3 года.
- Срок считается с даты регистрации права, при наследстве — со дня открытия наследства, по ДДУ — с даты полной оплаты.
- Ставка — 13% с базы до 2,4 млн ₽ и 15% с превышения; доход принимается не ниже 70% кадастровой стоимости.
- Доход можно уменьшить на вычет 1 млн ₽ либо на подтверждённые расходы на покупку.
- Декларация — до 30 апреля следующего года, уплата налога — до 15 июля.
Когда не нужно платить налог при продаже квартиры в 2026 году?
Налог не платится, если квартира была в собственности не меньше минимального срока владения. Общий срок — 5 лет, льготный — 3 года (ст. 217.1 НК РФ).
Трёхлетний срок применяется, если жильё получено в наследство или в дар от члена семьи или близкого родственника, приватизировано или получено по договору ренты. Ещё один случай — на дату продажи у вас и вашего супруга нет другого жилья. При этом не учитывается жильё, купленное за 90 дней до продажи: это важно, если вы продаёте одну квартиру и параллельно покупаете другую.
| Как получена квартира | Минимальный срок | С какой даты считается |
|---|---|---|
| Покупка на вторичном рынке | 5 лет | С даты госрегистрации права |
| Новостройка по ДДУ | 5 лет | С даты полной оплаты по договору |
| Наследство | 3 года | Со дня открытия наследства |
| Дар от члена семьи или близкого родственника | 3 года | С даты госрегистрации права |
| Приватизация или договор ренты | 3 года | С даты госрегистрации права |
| Единственное жильё продавца и супруга на дату продажи | 3 года | По общему правилу для способа получения |
Семьи с двумя и более детьми при покупке большего жилья могут не платить налог независимо от срока владения. Условий несколько, и все они должны выполняться одновременно — подробно о них в статье о продаже квартиры без налога для семей с детьми.
С какой даты считается срок владения квартирой?
Срок владения считается с даты государственной регистрации права собственности — её видно в выписке ЕГРН. Из этого правила есть два важных исключения.
При наследстве срок идёт со дня открытия наследства, а не с даты, когда вы оформили документы у нотариуса или зарегистрировали право. Для новостроек по договору долевого участия срок считается с даты полной оплаты по договору, даже если акт приёма-передачи подписан и право зарегистрировано позже.
В практике часто встречается ошибка: человек смотрит на дату в выписке ЕГРН по унаследованной квартире или новостройке и решает, что срок ещё не прошёл, хотя по закону он уже истёк. Бывает и наоборот — продажу планируют по дате подписания договора, а отсчёт начинается позже. Поэтому дату, с которой идёт срок, лучше проверить по документам до подписания договора купли-продажи, а не после сделки.
Сколько налога платить при продаже квартиры раньше срока?
Если минимальный срок не истёк, с дохода от продажи нужно заплатить НДФЛ: 13% с налоговой базы до 2,4 млн ₽ за год и 15% с превышения. Доходы от продажи имущества считаются отдельно от зарплаты, поэтому ставки основной базы (18%, 20%, 22%) к ним не применяются.
Налоговую базу можно уменьшить одним из двух способов — выбирается что-то одно:
- имущественный вычет 1 млн ₽ — подходит, если расходов на покупку не было или их нечем подтвердить;
- документально подтверждённые расходы на покупку этой квартиры.
Есть ограничение снизу. Доход от продажи принимается не ниже 70% кадастровой стоимости квартиры на 1 января года, в котором зарегистрирован переход права к покупателю. Если в договоре указана меньшая цена, налог посчитают от 70% кадастровой стоимости. Вычеты доступны только налоговым резидентам — тем, кто находится в России не менее 183 дней за 12 месяцев подряд.
Пример: квартиру купили в 2023 году за 12 млн ₽ и продают в 2026 году за 14 млн ₽. Кадастровая стоимость на 1 января 2026 года — 15 млн ₽, 70% от неё — 10,5 млн ₽. Цена договора выше, поэтому доход — 14 млн ₽. С учётом расходов база составит 2 млн ₽, налог — 260 000 ₽ по ставке 13%. Если бы продавец выбрал вычет 1 млн ₽, база была бы 13 млн ₽, а налог — 1 902 000 ₽ (312 000 ₽ по 13% и 1 590 000 ₽ по 15%). Если бы в договоре стояла цена 9 млн ₽, доходом всё равно считались бы 10,5 млн ₽.
Как законно уменьшить налог с продажи квартиры?
Законные способы зависят от ваших документов и планов. Главное — выбрать вариант до подачи декларации и подтвердить его документами.
- Подтвердите расходы на покупку. Договор купли-продажи или ДДУ и платёжные документы часто дают больший эффект, чем вычет 1 млн ₽: при цене покупки в Москве или ближнем Подмосковье расходы обычно многократно превышают этот вычет.
- Проверьте льготный срок 3 года. Например, он применяется, если у вас и супруга на дату продажи нет другого жилья, а квартира, купленная за 90 дней до продажи, не учитывается.
- Проверьте льготу для семей с двумя и более детьми. При её условиях срок владения не важен.
- Оцените, стоит ли подождать. Если продажа не срочная, иногда достаточно дождаться окончания минимального срока, чтобы налога не было совсем.
- Учтите вычет по покупке нового жилья. Уменьшить налог с продажи за счёт имущественного вычета по покупке новой квартиры возможно в ряде случаев — такой вариант мы считаем индивидуально. О самом вычете — в статье про налоговый вычет при покупке квартиры в Москве и Подмосковье.
Занижать цену в договоре бессмысленно: правило 70% кадастровой стоимости всё равно определит минимальный доход для расчёта налога.
Что будет, если не подать декларацию после продажи квартиры?
Если квартира продана раньше минимального срока, декларацию 3-НДФЛ нужно подать до 30 апреля следующего года, а налог уплатить до 15 июля. За продажу в 2026 году это 30 апреля и 15 июля 2027 года.
Подавать декларацию стоит и тогда, когда с учётом расходов налог получается нулевым. Если декларацию не подать, инспекция сама рассчитает налог по данным Росреестра — часто без учёта ваших расходов — и начислит штрафы.
Штраф за неподачу — 5% от неуплаченного налога за каждый месяц просрочки, но не более 30% и не менее 1 000 ₽ (ст. 119 НК РФ). За неуплату — 20% от суммы налога (ст. 122 НК РФ), плюс пени.
Если вы продали квартиру в 2025 году и пропустили срок 30 апреля 2026 года, декларацию лучше подать как можно скорее: штраф растёт с каждым месяцем просрочки. Для доходов 2025 года применяется новая форма 3-НДФЛ (приказ ФНС от 20.10.2025 № ЕД-7-11/913). После подачи проходит камеральная проверка — до 3 месяцев со дня подачи декларации (ст. 88 НК РФ).
Как оформить онлайн, если вы живёте в Москве или Подмосковье
Правила НДФЛ одинаковы по всей России, отличается только ваша инспекция. Поэтому продажу квартиры можно полностью разобрать и задекларировать дистанционно, без визита в налоговую.
- Консультация по видеосвязи или телефону: разбираем, когда и как вы получили квартиру, считаем срок владения и проверяем, нужно ли вообще платить налог.
- Вы присылаете документы в мессенджер или на почту: договор, по которому получили квартиру, выписку ЕГРН, договор продажи, платёжные документы.
- Я считаю налог по разным вариантам — вычет 1 млн ₽ или расходы, льготные сроки — и готовлю декларацию 3-НДФЛ.
- Декларация подаётся через личный кабинет налогоплательщика на nalog.gov.ru. Подписывается она неквалифицированной электронной подписью (НЭП), которую бесплатно выпускает сам кабинет; войти можно через Госуслуги, а инспекция по месту жительства определяется автоматически.
- Сопровождение камеральной проверки: если инспекция запросит пояснения или документы, помогаю подготовить ответ.
Как устроена подача через личный кабинет, подробно рассказано в статье как подать 3-НДФЛ онлайн без визита в налоговую.
Частые вопросы
Нужно ли платить налог, если квартира продана дешевле, чем куплена?
Если расходы на покупку подтверждены документами и превышают доход, налога не будет. Но декларацию при продаже раньше срока подать нужно, чтобы инспекция учла расходы. Помните, что доход берётся не ниже 70% кадастровой стоимости.
Можно ли применить и вычет 1 млн ₽, и расходы на покупку?
Нет, выбирается что-то одно: либо вычет 1 млн ₽, либо подтверждённые расходы на покупку. Выгоднее вариант, который даёт меньшую налоговую базу.
С какой даты считать срок, если квартира досталась по наследству?
Со дня открытия наследства, а не с даты регистрации права. Минимальный срок владения для унаследованной квартиры — 3 года.
Какая ставка налога, если у меня высокая зарплата?
Доход от продажи квартиры облагается отдельно от зарплаты: 13% с базы до 2,4 млн ₽ и 15% с превышения. Ставки 18–22% к нему не применяются.
Что делать, если договор о покупке квартиры не сохранился?
Тогда можно применить вычет 1 млн ₽. Если документы о покупке удастся найти, стоит сравнить оба варианта до подачи декларации.
Что сделать, если вы продаёте квартиру в 2026 году?
Проверьте срок владения по документам, посчитайте налог с учётом 70% кадастровой стоимости и сравните вычет 1 млн ₽ с расходами на покупку. Если продажа уже состоялась раньше срока, не пропустите 30 апреля следующего года для декларации и 15 июля — для уплаты налога.
Если хотите заранее понять, будет ли налог и как его законно уменьшить, запишитесь на бесплатную первичную онлайн-консультацию для жителей Москвы и МО. Разберём ваши документы по видеосвязи и посчитаем варианты. Телефон: +7 913 234 87 05.
Источники
- Налоговый кодекс РФ, статья 217.1 «Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества».
- Налоговый кодекс РФ, статья 220 «Имущественные налоговые вычеты».
- Налоговый кодекс РФ, статья 88 «Камеральная налоговая проверка».
- Налоговый кодекс РФ, статья 119 «Непредставление налоговой декларации (расчета по страховым взносам)» и статья 122 «Неуплата или неполная уплата сумм налога (сбора, страховых взносов)».
- Приказ ФНС России от 20.10.2025 № ЕД-7-11/913 (форма декларации 3-НДФЛ).
- Налог на доходы физических лиц — сайт ФНС России (г. Москва)
Автор: Павел Чупраков, налоговый консультант, 20 лет стажа, в том числе работа в налоговых органах. Консультирую онлайн жителей Москвы и Московской области. Информация актуальна на сентябрь 2026 года.
