Продажа квартиры семьями с детьми проходит без налога независимо от срока владения, если в том же году или до 30 апреля следующего куплено жильё больше проданного по площади или кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость проданной квартиры — не выше 50 млн ₽, а детей до 18 лет (до 24 — при очном обучении) — не меньше двух.
Коротко:
- Льгота установлена п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ, срок владения проданной квартирой значения не имеет.
- Пять условий должны выполняться одновременно — если нарушено хотя бы одно, налог считается по общим правилам.
- С 2026 года новое жильё можно сравнивать с проданным не только по площади, но и по кадастровой стоимости.
- С 2026 года учитываются дети, признанные судом недееспособными, без ограничения возраста, а также ребёнок, родившийся после продажи, но не позднее 30 апреля следующего года.
Когда возможна продажа квартиры семьями с детьми без налога?
Освобождение применяется, если одновременно выполнены пять условий из п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ с изменениями Федерального закона от 28.11.2025 № 425-ФЗ. Срок владения проданной квартирой при этом не важен — даже если вы продаёте её раньше 3 или 5 лет.
| Условие | Что проверяется |
|---|---|
| Дети | На дату регистрации перехода права в семье не менее двух детей до 18 лет (до 24 лет — при очном обучении; признанные судом недееспособными — без ограничения возраста) |
| Срок покупки нового жилья | В том же году, что и продажа, или до 30 апреля следующего года; по ДДУ — полная оплата в этот срок |
| Размер нового жилья | Больше проданного по общей площади или по кадастровой стоимости |
| Стоимость проданного жилья | Кадастровая стоимость — не более 50 млн ₽ |
| Другое жильё семьи | На дату продажи семье не принадлежит более 50% другого жилья, которое больше приобретённого по площади или кадастровой стоимости |
Если все условия выполнены, налог с продажи не платится. Правило 70% кадастровой стоимости и выбор между вычетом 1 млн ₽ и расходами на покупку в этом случае уже не имеют значения.
В практике проблемы часто возникают не с детьми, а со сроками и сравнением объектов: новую квартиру не успевают купить до 30 апреля или она оказывается меньше проданной и по площади, и по кадастровой стоимости.
Каких детей учитывают для льготы?
Учитываются дети до 18 лет, а при очной форме обучения — до 24 лет. Количество и возраст детей определяются на дату государственной регистрации перехода права собственности на проданную квартиру к покупателю.
С 2026 года действуют два новых правила. Во-первых, дети, признанные судом недееспособными, учитываются без ограничения возраста. Во-вторых, учитывается ребёнок, родившийся после продажи, но не позднее 30 апреля следующего года. Например, если на момент сделки в семье один ребёнок, а второй родился до 30 апреля следующего года, условие о двух детях считается выполненным.
Внимательно отнеситесь к возрасту старших детей. Если ребёнку уже исполнилось 18 лет и он не учится очно, его не учитывают — поэтому дату регистрации сделки лучше планировать с запасом. Очное обучение ребёнка от 18 до 24 лет стоит подтвердить справкой из учебного заведения.
Какое жильё нужно купить и в какой срок?
Новое жильё нужно приобрести в том же календарном году, в котором продана квартира, или не позднее 30 апреля следующего года. Если вы покупаете новостройку по договору долевого участия, в этот срок нужно полностью оплатить договор.
Планируя цепочку сделок, заложите время на поиск квартиры, расчёты и регистрацию. Если продажа приходится на конец года, запас до 30 апреля следующего года получается небольшим, и сделку по новой квартире лучше готовить заранее.
Новое жильё должно быть больше проданного по общей площади или по кадастровой стоимости — достаточно одного из двух признаков. Сравнивать по кадастровой стоимости можно с 2026 года; раньше учитывалась только площадь.
Проданная квартира тоже должна соответствовать требованию: её кадастровая стоимость — не более 50 млн ₽. И последнее условие касается жилья, которое уже есть у семьи: на дату продажи семье не должно принадлежать более 50% другого жилья, которое больше приобретённого по площади или кадастровой стоимости. Если, например, у семьи есть другая квартира, более просторная, чем купленная, льгота может не сработать — такую ситуацию нужно разбирать по документам.
Что изменилось в 2026 году?
Федеральный закон от 28.11.2025 № 425-ФЗ расширил льготу. Главное изменение для семей в Москве и области — новое жильё можно сравнивать с проданным не только по площади, но и по кадастровой стоимости.
- новое жильё может быть больше проданного по кадастровой стоимости, даже если по площади оно меньше;
- дети, признанные судом недееспособными, учитываются без ограничения возраста;
- учитывается ребёнок, родившийся после продажи, но не позднее 30 апреля следующего года.
Пример: семья с двумя детьми 6 и 11 лет продаёт трёхкомнатную квартиру в Подмосковье площадью 75 м², которой владела два года, и в том же году покупает двухкомнатную квартиру площадью 60 м² ближе к центру. По площади новая квартира меньше, но если её кадастровая стоимость выше, чем у проданной, условие о «большем» жилье с 2026 года выполнено. При соблюдении остальных условий налог с продажи платить не нужно.
Если продажа состоялась до 2026 года, какие условия к ней применяются, лучше проверить индивидуально.
Что делать, если условия льготы не выполнены?
Если хотя бы одно условие не выполнено, освобождение по п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ не применяется. Тогда налог считается по общим правилам продажи жилья:
- проверьте минимальный срок владения — 5 лет, а в ряде случаев 3 года, например если на дату продажи у вас и супруга нет другого жилья (без учёта купленного за 90 дней до продажи);
- уменьшите доход на вычет 1 млн ₽ либо на документально подтверждённые расходы на покупку;
- учтите, что доход принимается не ниже 70% кадастровой стоимости на 1 января года регистрации перехода права;
- налог — 13% с базы до 2,4 млн ₽ в год и 15% с превышения.
Пример: семья купила квартиру за 9 млн ₽ и через два года продала её за 11 млн ₽, но новое жильё до 30 апреля следующего года не купила. Кадастровая стоимость на 1 января года продажи — 12 млн ₽, 70% от неё — 8,4 млн ₽, поэтому доходом считается цена договора. С учётом расходов на покупку база составит 2 млн ₽, налог — 260 000 ₽.
Сроки здесь совпадают: декларация за год продажи подаётся до 30 апреля следующего года, налог уплачивается до 15 июля. Если к 30 апреля новое жильё не куплено, льготы нет, и продажу нужно задекларировать в тот же срок. Если декларацию не подать, инспекция сама рассчитает налог по данным Росреестра — часто без учёта ваших расходов — и начислит штрафы. Расчёт с примерами — в статье о налоге при продаже квартиры в Москве и МО в 2026 году.
Как оформить онлайн, если вы живёте в Москве или Подмосковье
Льгота одинакова для всей России, отличается только инспекция. Поэтому сделку можно проверить и сопроводить дистанционно — удобнее начинать до подписания договоров, чтобы уложиться в сроки и выбрать подходящую квартиру.
- Консультация по видеосвязи или телефону: проверяем все пять условий — детей, сроки, площадь и кадастровую стоимость, другое жильё семьи.
- Вы присылаете документы в мессенджер или на почту: выписки ЕГРН, договоры по проданной и новой квартире, свидетельства о рождении детей, справку об очном обучении, если ребёнку от 18 до 24 лет.
- Я оцениваю, выполняются ли условия, и при необходимости готовлю декларацию 3-НДФЛ — например, если льгота не подтверждается или вы заявляете вычет за новую квартиру.
- Декларация подаётся через личный кабинет налогоплательщика на nalog.gov.ru с неквалифицированной электронной подписью (НЭП), которую бесплатно выпускает сам кабинет. Войти можно через Госуслуги, инспекция по месту жительства определяется автоматически.
- Сопровождение проверки: если инспекция направит вопросы по сделке, помогаю подготовить пояснения и документы, подтверждающие право на льготу.
Частые вопросы
Сколько лет нужно владеть квартирой, чтобы воспользоваться льготой?
Для этой льготы срок владения не важен. Главное — выполнить все пять условий одновременно.
Подходит ли новостройка по ДДУ?
Да. Для договора долевого участия важно, чтобы он был полностью оплачен в том же году, что и продажа, или до 30 апреля следующего года.
Что если новая квартира меньше по площади?
С 2026 года жильё можно сравнивать по кадастровой стоимости. Если новая квартира больше проданной по кадастровой стоимости, условие выполнено.
Учитывается ли ребёнок, который родится после продажи?
Да, с 2026 года — если он родился не позднее 30 апреля следующего года.
Есть ли ограничение по стоимости проданной квартиры?
Да: кадастровая стоимость проданного жилья должна быть не больше 50 млн ₽. Если она выше, льгота не применяется, и налог считается по общим правилам.
Можно ли получить вычет за новую квартиру?
Льгота при продаже и вычет при покупке — разные нормы, право на вычет проверяется отдельно. Лимит — 2 млн ₽ расходов на каждого супруга и 3 млн ₽ по процентам ипотеки, в том числе семейной; часть, оплаченная маткапиталом, не учитывается. Подробнее — в статье про вычет при покупке квартиры.
Как не потерять льготу при продаже квартиры?
Проверяйте условия до сделки, а не после: дату регистрации, возраст детей, срок покупки, сравнение объектов по площади и кадастровой стоимости, другое жильё семьи. Одно невыполненное условие — и налог придётся считать по общим правилам.
Если вы планируете продать квартиру и купить новую, запишитесь на бесплатную первичную онлайн-консультацию для жителей Москвы и МО — проверим условия льготы по вашим документам. Телефон: +7 913 234 87 05.
Источники
- Налоговый кодекс РФ, статья 217.1 «Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества», пункт 2.1.
- Федеральный закон от 28.11.2025 № 425-ФЗ (изменения в пункт 2.1 статьи 217.1 НК РФ).
- Налоговый кодекс РФ, статья 220 «Имущественные налоговые вычеты».
- Налог на доходы физических лиц — сайт ФНС России (г. Москва)
Автор: Павел Чупраков, налоговый консультант, 20 лет стажа, в том числе работа в налоговых органах. Консультирую онлайн жителей Москвы и Московской области. Информация актуальна на сентябрь 2026 года.
