Налог со сдачи квартиры в аренду в Москве платят как обычное физлицо или как самозанятый. НДФЛ — 13%, а с дохода свыше 2,4 млн ₽ в год — 15%, декларация до 30 апреля, уплата до 15 июля. Самозанятый платит 4% при сдаче физлицам и 6% компаниям, без декларации, если доход не превышает 2,4 млн ₽ в год.
Коротко:
- Доход от аренды входит в основную налоговую базу вместе с зарплатой: 13% до 2,4 млн ₽ в год, 15% с превышения и дальше по прогрессивной шкале.
- Декларацию 3-НДФЛ по аренде подают до 30 апреля следующего года, налог платят до 15 июля.
- Самозанятый платит 4% или 6% ежемесячно, до 28-го числа следующего месяца; лимит — 2,4 млн ₽ в год, сдавать можно только жилые помещения.
- Коммунальные платежи по счётчикам, выделенные в договоре отдельно, как правило, в доход не включаются.
- За неподачу декларации штраф — 5% от неуплаченного налога за каждый месяц, не более 30% и не менее 1 000 ₽.
Какой налог платить со сдачи квартиры в аренду?
У собственника квартиры два основных варианта: платить НДФЛ как обычное физическое лицо или зарегистрироваться самозанятым и платить налог на профессиональный доход (НПД). Третий путь — регистрация ИП со своими налоговыми режимами, его условия нужно считать отдельно.
Правила НДФЛ и самозанятости одинаковы по всей России: сдаёте вы квартиру в Москве, Подмосковье или другом регионе, ставки и сроки те же. Отличается только инспекция: декларация подаётся по месту вашего жительства.
Выбор режима зависит от нескольких вещей: кто ваш арендатор — человек или компания, какой у вас общий доход за год, есть ли у вас право на налоговые вычеты и какую недвижимость вы сдаёте. Ниже разберу каждый вариант и сравню их в таблице.
Сколько НДФЛ платить со сдачи квартиры и когда подавать декларацию?
С арендной платы физлицо платит НДФЛ по прогрессивной шкале: 13% — пока весь доход основной базы за год не превышает 2,4 млн ₽, 15% — с части от 2,4 до 5 млн ₽, дальше 18%, 20% и 22%. Арендная плата суммируется с зарплатой и другими доходами основной базы, поэтому при высокой зарплате аренда может облагаться уже по 15%.
Декларацию 3-НДФЛ подают до 30 апреля следующего года, а налог платят до 15 июля. За доходы 2025 года декларация подаётся по новой форме, утверждённой приказом ФНС от 20.10.2025 № ЕД-7-11/913.
Пример: вы сдаёте квартиру за условные 60 000 ₽ в месяц — это 720 000 ₽ за год. Если зарплата вместе с арендой не превышает 2,4 млн ₽, НДФЛ составит 13%, то есть 93 600 ₽. Если одна зарплата уже достигает 2,4 млн ₽ в год, весь доход от аренды попадёт под 15% — 108 000 ₽. Пример гипотетический.
Если квартиру снимает организация или ИП, они выступают налоговым агентом: сами удерживают НДФЛ из арендной платы и перечисляют его в бюджет. В этом случае самостоятельно считать налог с этого дохода обычно не требуется.
Сколько платит самозанятый при сдаче квартиры в аренду?
Самозанятый платит 4% с арендной платы от физических лиц и 6% — от компаний и ИП. Декларацию подавать не нужно: доход фиксируется чеками, которые формируются в приложении «Мой налог», кассовый аппарат не нужен.
Налоговый период — календарный месяц. Налог нужно заплатить не позднее 28-го числа следующего месяца, а если в каком-то месяце дохода не было, платить ничего не нужно. Зарегистрироваться можно онлайн через «Мой налог», в том числе с учётной записью Госуслуг.
Самозанятому один раз предоставляется налоговый вычет 10 000 ₽: пока он не израсходован, ставка фактически снижается с 4% до 3% и с 6% до 4%. Обязанности платить фиксированные взносы на пенсионное страхование нет.
Пример: при той же арендной плате 720 000 ₽ в год от арендатора-физлица налог самозанятого по ставке 4% составит 28 800 ₽. Пока расходуется вычет, ставка равна 3%, и в первый год налог будет 21 600 ₽. Пример гипотетический.
Ограничения тоже есть: доход на НПД не должен превышать 2,4 млн ₽ за год, а сдавать можно только жилые помещения — не гараж, офис или склад. Режим действует до 2028 года. По разъяснению ФНС, зарегистрироваться самозанятым для сдачи жилья может даже госслужащий.
Что выгоднее при сдаче квартиры: НДФЛ или самозанятость?
По ставкам самозанятость дешевле: 4% вместо 13%. Но итоговая выгода зависит от ваших доходов, арендатора и вычетов — сравните основные параметры.
| Параметр | НДФЛ | Самозанятость (НПД) |
|---|---|---|
| Ставка | 13% до 2,4 млн ₽ дохода за год, 15% и выше — с превышения | 4% с физлиц, 6% с компаний и ИП |
| Лимит дохода | Нет | 2,4 млн ₽ в год |
| Отчётность | Декларация 3-НДФЛ до 30 апреля | Не нужна, чеки в «Мой налог» |
| Срок уплаты | До 15 июля следующего года | До 28-го числа следующего месяца |
| Вычет 10 000 ₽ | Нет | Есть, снижает ставки до 3% и 4% |
| Вычеты НДФЛ за жильё, лечение, обучение | Уменьшают налог с аренды | Не применяются |
| Какую недвижимость можно сдавать | Жилую и нежилую | Только жилые помещения |
| Арендатор — компания | Компания удерживает НДФЛ как налоговый агент | Ставка 6%, вы выдаёте чек |
НДФЛ может оказаться выгоднее или единственно возможным в нескольких случаях:
- у вас есть неиспользованный имущественный вычет за покупку жилья или проценты по ипотеке, которым можно покрыть налог с аренды, — подробнее в статье о вычете при покупке квартиры в Москве и Подмосковье;
- доход от аренды вместе с другими доходами на НПД превышает 2,4 млн ₽ в год;
- вы сдаёте нежилое помещение — гараж, машино-место или офис. При систематической сдаче нежилых помещений может потребоваться регистрация ИП.
Если вычетов нет и доход укладывается в лимит, при сдаче квартиры физлицу самозанятость, как правило, обходится дешевле. Но лучше посчитать оба варианта на ваших цифрах до регистрации.
Входят ли коммунальные платежи в доход от аренды?
Как правило, нет, если речь о коммунальных услугах по счётчикам и эти платежи выделены в договоре отдельно от арендной платы. Такова позиция Минфина: возмещение расходов с переменной стоимостью, которую учитывают приборы, обычно не считается доходом арендодателя.
С фиксированными платежами, которые не зависят от показаний счётчиков, например за отопление, ситуация иная: по разъяснениям ФНС, их возмещение включается в доход. Доходом признаётся и стоимость неотделимых улучшений квартиры, если их сделал арендатор, — например, ремонта.
Чтобы избежать споров, пропишите в договоре аренды отдельно размер арендной платы и отдельно — коммунальные платежи по счётчикам и порядок их оплаты. Это упростит расчёт налога и ответы на вопросы инспекции, если они появятся.
Что будет, если не платить налог со сдачи квартиры?
Если вы сдаёте квартиру как физлицо и не подали декларацию до 30 апреля, штраф составит 5% от неуплаченного налога за каждый месяц просрочки, но не более 30% и не менее 1 000 ₽ (ст. 119 НК РФ). За неуплату налога — ещё 20% от суммы (ст. 122 НК РФ) плюс пени.
Если вы сдавали квартиру раньше и не декларировали доход, ситуацию можно исправить: подать декларации за прошлые годы и заплатить налог. Чем раньше это сделать, тем меньше набежит пеней. Важно правильно посчитать суммы и учесть вычеты, на которые у вас есть право.
Если сдаваемую квартиру вы планируете продать, учтите: доход от продажи облагается отдельно от аренды и по своим правилам о сроке владения. Подробнее — в статье о налоге при продаже квартиры в Москве и МО.
Как оформить онлайн, если вы живёте в Москве или Подмосковье
Разобраться с налогом на аренду можно полностью дистанционно: ехать в инспекцию не нужно ни для декларации, ни для регистрации самозанятым. Я работаю с жителями Москвы и Московской области по видеосвязи, телефону и в мессенджерах.
- Консультация по видеосвязи или телефону: обсуждаем, кому и что вы сдаёте, ваши доходы и вычеты, и считаем, какой режим выгоднее. Первичная консультация бесплатна.
- Вы присылаете договор аренды, сведения о поступлениях и документы на вычеты в мессенджер или на почту.
- Если выбираем НДФЛ — готовлю декларацию 3-НДФЛ с учётом прогрессивной шкалы и вычетов. Если самозанятость — объясняю, как зарегистрироваться в «Мой налог» и формировать чеки.
- Декларацию вы подаёте через личный кабинет налогоплательщика с бесплатной неквалифицированной электронной подписью (НЭП); инспекцию по месту жительства кабинет определит сам.
- Сопровождаю камеральную проверку: если инспекция пришлёт вопросы, готовлю ответ.
Подробнее о подаче декларации без визита в налоговую — в статье 3-НДФЛ онлайн для жителей Москвы и МО.
Частые вопросы
Нужно ли самому платить налог, если квартиру снимает компания?
Если вы платите НДФЛ, компания-арендатор как налоговый агент сама удерживает налог из арендной платы и перечисляет его в бюджет. Если вы самозанятый, ставка составит 6%, и вы выдаёте компании чек из «Мой налог».
Можно ли сдавать через самозанятость гараж или машино-место?
Нет. Самозанятые могут сдавать только жилые помещения. С дохода от сдачи гаража, машино-места или офиса платят НДФЛ, а при систематической сдаче может потребоваться регистрация ИП.
Можно ли уменьшить налог с аренды вычетом за покупку квартиры?
Да, если вы платите НДФЛ: к доходу от аренды применяются стандартные, социальные и имущественные вычеты. На налог самозанятого вычеты НДФЛ не распространяются.
Когда платить налог самозанятому?
Ежемесячно, не позднее 28-го числа месяца, следующего за месяцем получения дохода. Если в каком-то месяце арендной платы не было, налог за него платить не нужно.
Что будет, если доход самозанятого превысит 2,4 млн ₽?
Применять НПД можно, только пока доход с начала года не превышает 2,4 млн ₽. Если вы ожидаете больший доход, заранее решите, по какому режиму будете платить налог с превышения.
Вывод
Налог со сдачи квартиры в аренду можно платить законно и без лишних затрат. Самозанятость удобна и дешевле по ставке, если вы сдаёте жильё и укладываетесь в 2,4 млн ₽ в год. НДФЛ выгоднее, когда есть неиспользованные вычеты, и неизбежен при сдаче нежилых помещений.
Чтобы выбрать режим на своих цифрах, запишитесь на бесплатную первичную онлайн-консультацию: посчитаем оба варианта и при необходимости подготовим декларацию дистанционно.
Источники
- Налоговый кодекс РФ: статья 210 «Налоговая база», статья 224 «Налоговые ставки», статья 226 «Особенности исчисления налога налоговыми агентами. Порядок и сроки уплаты налога налоговыми агентами», статья 228 «Особенности исчисления налога в отношении отдельных видов доходов. Порядок уплаты налога», статья 229 «Налоговая декларация», статья 119 «Непредставление налоговой декларации», статья 122 «Неуплата или неполная уплата сумм налога».
- Федеральный закон от 27.11.2018 № 422-ФЗ «О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима „Налог на профессиональный доход“».
- ФНС России: налог на доходы физических лиц
Автор: Павел Чупраков, налоговый консультант, 20 лет стажа, в том числе работа в налоговых органах. Консультирую онлайн жителей Москвы и Московской области. Информация актуальна на сентябрь 2026 года.
